Как купить недвижимость в Дубае гражданину России

Сколько стоит жильё в Дубае

Медиана 2 160 000 AED, это около $588 155: половина объектов каталога стоит дешевле, половина дороже. Квартир и апартаментов в продаже 2 213, вилл 334, таунхаусов 73. На цену заметно влияют число спален и район.

Цены по отдельным районам разобраны в обзорах Dubai Marina и JVC. Все объекты собраны в каталоге недвижимости.

Где иностранец может купить жильё

Иностранцы покупают недвижимость в Дубае в зонах freehold. Там объект оформляют в собственность без срока: его можно продать, сдать, подарить или оставить по наследству. Зоны утверждает правительство эмирата, среди них Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, JVC, Dubai Hills Estate и Dubai Creek Harbour.

Гражданство на право покупки не влияет, резидентская виза для сделки не нужна. Но банк, застройщик и регистратор по правилам ОАЭ против отмывания денег проверяют покупателя и происхождение денег. Подготовьте заранее выписки и документы о доходах или продаже имущества.

Чтобы объект не делился по правилам наследования по умолчанию, иностранцам советуют зарегистрировать завещание, например в реестре DIFC.

Как проходит сделка

В каталоге 1 490 готовых объектов и 1 137 строящихся. Напрямую от застройщика в продаже 363 объекта, на вторичном рынке 2 264. Порядок сделки зависит от того, готов ли дом.

Готовое жильё на вторичном рынке покупают так:

• Проверка объекта. Сверяют, что продавец указан собственником в Title Deed, есть ли на квартире ипотека и долги по сервисному сбору.
• Договор MOU (форма F). Стороны фиксируют цену и сроки, покупатель обычно оставляет залог 10% цены.
• Справка NOC. Продавец получает у застройщика подтверждение, что долгов по объекту нет.
• Переоформление в DLD. В офисе регистрации (Trustee) покупатель рассчитывается с продавцом и платит сборы, а Title Deed выпускают на нового владельца в тот же день.

При оплате без ипотеки это обычно занимает несколько недель. Строящееся жильё покупают у застройщика по плану оплаты, договор регистрируют в Oqood, временном реестре DLD, а Title Deed выдают после сдачи дома и полной оплаты. Подробно об этом в статье off-plan или готовое жильё. Приезжать на сделку не обязательно: её можно провести по доверенности.

Расходы сверх цены

На вторичном рынке вместе с комиссией агентства закладывайте около 6–7% сверх цены. На первичном меньше: комиссию агентству, как правило, платит застройщик, а 4% DLD платят при регистрации в Oqood. Иногда застройщик по акции берёт сбор на себя, это стоит спросить. Сервисный сбор узнайте до покупки: он зависит от дома.

Ипотека для нерезидента

Ипотеку в ОАЭ дают и нерезидентам, но не все банки и на более строгих условиях, чем резидентам: доля кредита ниже, первый взнос выше, доход проверяют по документам из страны, где вы его получаете. На строящееся жильё банки кредитуют реже. Отдельные банки могут не работать с гражданами России или запрашивать дополнительные проверки.

Начните с предварительного одобрения в банке или у ипотечного брокера: сумма кредита станет понятна ещё до залога по MOU. Если кредит не одобрят, альтернативой бывает план оплаты застройщика.

Как платить из-за рубежа

Переводы из российских банков в долларах и евро часто недоступны или идут с задержками, а банки ОАЭ внимательно проверяют деньги российского происхождения. Правила меняются, поэтому схему оплаты обсудите с банком и юристом до того, как внесёте залог.

Как правило, используют такие варианты:

• Счёт в банке ОАЭ. Нерезиденту его открывают не все банки, проверка может занять несколько недель. С местного счёта проще платить застройщику и выпустить чеки (manager's cheque), которыми часто рассчитываются при переоформлении.
• Перевод со своего счёта в третьей стране. Деньги должны идти от самого покупателя: платежи от третьих лиц вызывают вопросы у банка и регистратора.
• Наличные и криптовалюта. Часть застройщиков их принимает, но о крупных расчётах наличными и криптовалютой агенты и застройщики обязаны сообщать регулятору, а происхождение денег всё равно придётся подтвердить.

Golden Visa за недвижимость

Покупка жилья от 2 000 000 AED (около $544 588) даёт право подать на Golden Visa. Это резидентская виза ОАЭ на 10 лет с продлением, в неё можно включить супруга и детей. Порог можно набрать несколькими объектами. Для жилья в ипотеке и строящегося есть дополнительные условия, их уточняйте в DLD или на сайте GDRFA Дубая до покупки.

В каталоге от этого порога стоит 1 404 объекта, это 53,4% всех предложений. Виза не даёт гражданства, но позволяет жить в ОАЭ и получить Emirates ID, а с ней проще открыть счёт в местном банке. Условия визы, документы и объекты от порога собраны в статье «Golden Visa за покупку недвижимости в Дубае».

С чего начать

Посчитайте бюджет вместе с расходами сверх цены и решите, как будете платить. Потом выбирайте район. Если важен доход от сдачи, посмотрите доходность аренды по районам.

Квартира 2BR в Noore ResidencesMohammed Bin Rashid City1 750 000 AED

Вилла 5BR в Palm HillsDubai Hills Estate20 750 000 AED

Квартира 2BR в Nautica OneMaritime City2 400 000 AED

Квартира 3BR в Address Harbour Point Tower 1Dubai Creek Harbour6 500 000 AED

Квартира 1BR в Samana Lake Views 2Dubai Production City1 060 000 AED

Вилла 4BR в Sidra Villas IIIDubai Hills Estate11 500 000 AED

В карточке каждого объекта можно задать вопрос консьержу DoBy: он видит выбранный объект, ответит про цену и район и подберёт похожие варианты. Заявку подтверждает партнёр. DoBy не берёт деньги за бронирование: расчёт идёт напрямую с партнёром и по реквизитам из договора.

Частые вопросы