DoByВыбор между off-plan и готовым жильём в Дубае сводится к вопросу, что вам нужнее: платить частями, пока дом строится, или сдавать квартиру сразу после покупки. В каталоге DoBy сейчас 2 627 объектов на продажу: строящихся 1 137, готовых 1 490.
Цены: строящееся и готовое
Строящиеся объекты составляют 43,3% каталога, готовые 56,7%. Строящиеся начинаются от 400 000 AED, готовые от 390 000 AED. Общая медиана зависит от того, какие планировки и районы сейчас в продаже, поэтому сравнивайте квартиры с одинаковым числом спален:
| Спальни | Строится, медиана | Готовое, медиана |
|---|---|---|
| Студия | 750 000 AED | 699 000 AED |
| 1 спальня | 1 800 000 AED | 1 650 000 AED |
| 2 спальни | 2 520 860 AED | 2 600 000 AED |
| 3 спальни | 4 775 000 AED | 4 750 000 AED |
Соотношение цен меняется вместе с каталогом и от района к району. Точнее всего сравнивать похожие квартиры в одном районе, например на странице Dubai Creek Harbour. Все объекты на продажу собраны в каталоге недвижимости.
Как платят за off-plan
Строящееся жильё покупают у застройщика по плану оплаты. Первый взнос обычно 10–20% цены, дальше платежи по графику стройки и остаток при сдаче. Планы называют по долям: 60/40 означает 60% во время строительства и 40% при получении ключей. У части проектов рассрочка продолжается и после сдачи.
Процентов за такую рассрочку застройщик, как правило, не берёт. Скидку за быструю или полную оплату стоит спросить отдельно. Сбор DLD 4% платят и здесь, при регистрации договора в Oqood, обычно сразу после первого взноса. Ипотеку на строящийся объект банки дают реже и на меньшую долю цены, поэтому до сдачи рассчитывайте в основном на свои деньги.
Эскроу и Oqood
По закону Дубая деньги за строящийся объект идут не застройщику, а на эскроу-счёт проекта в банке. Застройщик получает их частями по мере готовности дома, а ход стройки контролирует регулятор RERA при Земельном департаменте (DLD). Так деньги покупателей не уходят на другие проекты застройщика.
Договор с застройщиком регистрируют в Oqood, временном реестре DLD для строящегося жилья. Сертификат Oqood подтверждает, что квартира закреплена за вами, пока Title Deed ещё нет. После сдачи дома и окончательной оплаты его меняют на Title Deed.
Риски сроков
Основной риск строящегося жилья в том, что сдачу перенесут. Эскроу защищает деньги, но не время: если дом сдадут на год позже, этот год вы не живёте в квартире и не сдаёте её. В договоре купли-продажи (SPA) часто есть льготный период, когда задержка ещё не считается нарушением. Прочитайте этот пункт и условия компенсации до подписания и посмотрите, сдавал ли застройщик прошлые проекты вовремя.
Перепродать квартиру до сдачи обычно можно, но застройщики часто разрешают это только после оплаты определённой доли цены. Уточните условие заранее, если не уверены, что дойдёте до конца графика. При получении ключей проверьте квартиру на дефекты (snagging): найденные недочёты застройщик, как правило, устраняет по гарантии.
Готовое жильё: аренда с первого месяца
Готовую квартиру видно до покупки: вы оцениваете вид, шум, состояние дома и реальный сервисный сбор, а не визуализации. Title Deed выпускают в день переоформления в DLD, и с этого дня квартиру можно сдавать: договор аренды регистрируют в Ejari, а для посуточной сдачи нужно отдельное разрешение. Сколько приносит сдача в разных районах, показано в статье о доходности аренды по районам, а цены аренды есть в каталоге аренды.
Платить нужно сразу: своими деньгами или с ипотекой, на готовое жильё её дают охотнее. На вторичном рынке покупатель обычно платит ещё 2% комиссии агентства. Убедитесь, что у продавца нет долгов перед застройщиком: это подтверждает справка NOC. Если в квартире живёт арендатор, его договор продолжает действовать и после продажи, поэтому узнайте срок и сумму аренды до сделки.
Как выбрать под свою задачу
- Off-plan подходит, если вы готовы ждать сдачи, платить по графику из своих денег и пережить перенос сроков.
- Готовое жильё подходит, если доход или жильё нужны сейчас, вы хотите увидеть квартиру до оплаты или рассчитываете на ипотеку.
В обоих случаях к цене добавляются 4% сбора DLD и регистрационные сборы. Порядок сделки по шагам, расходы и способы оплаты из-за рубежа разобраны в статье как купить недвижимость в Дубае.
Ниже строящиеся объекты из каталога:
В карточке каждого объекта можно задать вопрос консьержу DoBy: он видит выбранный объект, ответит на вопросы о нём и подберёт похожие варианты, в том числе готовые. Заявку подтверждает партнёр. DoBy не берёт деньги за бронирование: расчёт идёт напрямую с партнёром.
Частые вопросы
Что такое off-plan в Дубае?
Это покупка жилья у застройщика до сдачи дома. Вы платите по графику, деньги идут на эскроу-счёт проекта, договор регистрируют в Oqood. Ключи выдают после сдачи дома, Title Deed после полной оплаты. В каталоге DoBy сейчас 1 137 строящихся объектов.
Защищены ли деньги при покупке строящегося жилья?
Платежи идут на эскроу-счёт проекта, застройщик получает их по мере готовности дома. Это защищает от расхода денег на другие цели, но не от переноса сроков, поэтому читайте в договоре пункт о задержке.
Когда off-plan начнёт приносить доход?
Сдавать квартиру можно только после того, как дом сдан и вы получили ключи. Готовую квартиру можно сдать сразу после регистрации покупки в DLD.
Что дешевле: off-plan или готовое жильё?
Зависит от района, планировки и момента. Сейчас медиана строящихся объектов в каталоге DoBy 2 061 420 AED, готовых 2 250 000 AED, за квадратный метр 22 292 AED и 21 457 AED. Сравнивайте похожие квартиры в одном районе.
Сколько платить сверх цены?
В обоих случаях сбор DLD 4% и регистрационные сборы. На вторичном рынке обычно добавляется 2% комиссии агентства, на первичном её, как правило, платит застройщик.
Подобрать вариант под ваш бюджет
Опишите задачу — AI DoBy соберёт подборку из каталога, а проверенный партнёр свяжется с вами.