DoByДоходность аренды в Дубае считают по каждому району отдельно: в расчёте DoBy сейчас 15 районов, и валовая доходность в них от 4,0% до 7,5% годовых. Это цифра до расходов владельца. Ниже о том, как она считается, чем валовая доходность отличается от чистой и как пользоваться таблицей при выборе квартиры под сдачу.
Доходность по районам
| Район | Доходность | Аренда в год | Цена квартиры |
|---|---|---|---|
| Mohammed Bin Rashid City | 7,5% | 125 004 AED | 1 675 000 AED |
| Arjan | 7,3% | 90 000 AED | 1 240 000 AED |
| Jumeirah Lake Towers | 6,6% | 97 500 AED | 1 475 000 AED |
| Business Bay | 6,5% | 120 000 AED | 1 850 000 AED |
| Al Furjan | 6,4% | 86 502 AED | 1 350 000 AED |
| JVC | 6,1% | 75 000 AED | 1 230 000 AED |
| Town Square | 5,9% | 65 004 AED | 1 100 000 AED |
| Dubai Hills Estate | 5,9% | 129 996 AED | 2 200 000 AED |
| Al Jaddaf | 5,4% | 77 502 AED | 1 425 000 AED |
| JBR | 5,4% | 149 994 AED | 2 790 000 AED |
| Downtown Dubai | 5,4% | 180 000 AED | 3 350 000 AED |
| Dubai Marina | 5,3% | 120 000 AED | 2 250 000 AED |
| Palm Jumeirah | 5,1% | 180 000 AED | 3 550 000 AED |
| Dubai Land Residence Complex | 4,1% | 54 996 AED | 1 350 000 AED |
| Dubai Harbour | 4,0% | 180 000 AED | 4 500 000 AED |
Наибольшая валовая доходность сейчас в районе Mohammed Bin Rashid City: 7,5% годовых. Наименьшая в районе Dubai Harbour: 4,0%. Медиана по районам 5,9%, это середина таблицы.
В колонке «Аренда в год» указана медианная годовая аренда квартир с одной или двумя спальнями, в колонке «Цена квартиры» медианная цена таких же квартир на продажу. Таблица отсортирована по доходности, сверху район с наибольшей.
Как считается доходность
Валовую доходность района считают так: медианную годовую аренду квартир с одной-двумя спальнями делят на медианную цену таких же квартир на продажу в том же районе. Например, если такая квартира сдаётся за 90 000 AED в год, а продаётся за 1 500 000 AED, валовая доходность выйдет 6%.
Сравниваются только одинаковые квартиры: студия в аренде против виллы на продаже дала бы цифру ни о чём. Поэтому студии, квартиры с тремя спальнями и больше, виллы и таунхаусы в расчёт не входят.
В расчёт попадает район, где и на продажу, и в аренду таких квартир не меньше шести объявлений. Если объявлений меньше, медиана держится на паре объектов и легко ошибается, поэтому такие районы в таблице не показаны. Всего в каталоге 2 627 объявлений о продаже и 2 000 объявлений об аренде по Дубаю, а в расчёт идёт только их часть.
Валовая и чистая доходность
Валовая доходность не учитывает расходов владельца. Из годовой аренды обычно вычитают:
- Сервисные сборы. Владелец платит их управляющей компании дома каждый год. Сумма зависит от площади квартиры и от дома.
- Управление. Если сдавать квартиру через управляющую компанию, она берёт процент от аренды.
- Простой. Между арендаторами квартира может стоять пустой, а в эти недели аренды нет.
- Поиск арендатора и ремонт. Комиссия агента, мелкий ремонт, замена техники, страховка.
Поэтому чистая доходность обычно ниже валовой. Насколько ниже, зависит от дома и от того, как сдаётся квартира: при высоких сервисных сборах и долгом простое разница больше.
Например, квартира стоит 1 500 000 AED и сдаётся за 90 000 AED в год, валовая доходность 6%. Если сервисные сборы 15 000 AED в год, а один месяц квартира простояла пустой (7 500 AED недополученной аренды), у владельца останется 67 500 AED, то есть 4,5%.
Если считать доходность от всех вложений, к цене квартиры добавляются расходы на покупку: сбор Земельного департамента Дубая (DLD), как правило 4% от цены, и комиссия агента. Тогда процент получается ещё ниже. Коммунальные услуги при годовой аренде обычно оплачивает арендатор, в расходы владельца они не входят.
Почему доходность в районах разная
Аренда и цена квартиры растут не одинаково. Там, где за квартиру платят за вид, пляж или престижный адрес, арендаторы не всегда готовы платить пропорционально больше, и доходность выходит ниже. Там, где квартиры доступнее, а рядом работа и метро, она, как правило, выше.
Высокая доходность не делает квартиру лучшей покупкой сама по себе. В дорогих районах владельцы часто рассчитывают ещё и на то, что квартира подорожает. В районах с высокой доходностью стоит проверить, сколько там строится новых домов: когда их сдадут, предложение вырастет, и аренда может остановиться.
У строящихся квартир доходность пока только на бумаге: сдать такую квартиру в аренду получится, когда дом достроят. Подробнее в статье офплан или готовое жильё.
Как пользоваться таблицей
- Сравните район с медианой. Доходность выше 5,9% означает, что по сравнению с другими районами таблицы аренда здесь дорогая относительно цены квартир.
- Смотрите на цену входа. В колонке «Цена квартиры» видно, сколько стоит типичная квартира с одной-двумя спальнями в районе.
- Проверяйте конкретный дом. Сервисные сборы, возраст здания, вид и этаж меняют и аренду, и цену. Цифра района остаётся ориентиром, а не обещанием для отдельной квартиры.
- Сверяйте аренду. Сколько стоят похожие квартиры в аренде, видно в каталоге аренды.
У районов есть свои страницы в каталоге, например недвижимость в JVC: там видно, что продаётся и почём.
Как подобрать квартиру через DoBy
Откройте каталог недвижимости на продажу и отфильтруйте объявления по району, числу спален и цене. В карточке объекта можно задать вопрос консьержу DoBy: он ответит про условия и подберёт похожие варианты. Заявку подтверждает партнёр. О том, как проходит сделка, читайте в статье как купить недвижимость в Дубае.
Частые вопросы
Какая доходность аренды в Дубае?
По расчёту DoBy медиана валовой доходности по районам 5,9% годовых, разброс от 4,0% до 7,5%. Это доходность до расходов владельца, чистая обычно ниже.
В каком районе Дубая самая высокая доходность аренды?
Сейчас наибольшая валовая доходность в районе Mohammed Bin Rashid City: 7,5% годовых. Расчёт идёт по квартирам с одной-двумя спальнями и обновляется вместе с каталогом.
Чем валовая доходность отличается от чистой?
Валовая доходность показывает годовую аренду к цене квартиры. Чистая учитывает сервисные сборы, управление, простой между арендаторами, ремонт и расходы на покупку, поэтому обычно ниже.
Почему в таблице нет моего района?
В расчёт входят районы, где и на продажу, и в аренду не меньше шести объявлений о квартирах с одной-двумя спальнями. Если объявлений меньше, медиана ненадёжна, и район в таблицу не попадает.
Подобрать вариант под ваш бюджет
Опишите задачу — AI DoBy соберёт подборку из каталога, а проверенный партнёр свяжется с вами.